Fallstricke bei Pachtverträgen

Rückblick zum Online-Vortrag „Was Grundstücks-Eigentümer bei der Verpachtung von Windradflächen beachten sollten“. Dabei ging es um die Fallstricke bei Pachtverträgen mit Betreibern von Windkraftanlagen. Referent dieser Veranstaltung war der in Berlin tätige Rechtsanwalt Alexander Meier-Greve. Mit seiner Kanzlei hat er sich unter anderem auf das private Immobilienrecht mit Bauträgerrecht, das Recht der Personengesellschaften spezialisiert. In einem in den letzten Jahren immer bedeutender gewordenen Sonderdezernat konzentriert er sich auf das private Energievertragsrecht.

Flächenverpächter müssen sich darüber im Klaren sein, dass Projektierer Vertragsentwürfe von Windkraftprojekten immer aus deren Blickwinkel und zu deren Vorteil erstellen werden. Ohne rechtlichen Rat können Grundstücksbesitzer schnell in viele Fallen tappen.

Haftungsrisiken

Grundstückseigentümer sollten beachten, dass sie für Schäden, die von Windrädern auf ihrem Grund verursacht werden, mit haftbar sind, wenn Dritte geschädigt werden. Mögliche Ursachen hierfür könnten beispielsweise Umsturz, Rotorbruch, Ölaustritt, oder Eisabwurf sein.

Im Normalfall deckt solche Schäden eine vom Betreiber abzuschließende Haftpflichtversicherung. Eigentümer sollten sich diese regelmäßig vorlegen lassen und sicherstellen, dass die Police noch gültig ist. Denn Versicherungen lassen sich kündigen. Im Schadensfall müsste dann der Verpächter für entstandene Schäden aufkommen.

Rückbau

Die rechtliche Grundlage für den Rückbau von WKA ist verankert im Bundesbaugesetz. WKA dürfen nur zugelassen werden, wenn eine Verpflichtungserklärung zum Rückbau vom Bauherren bzgl. des Grundstücks abgegeben wurde. Der Verpächter/Eigentümer darf sich hiervon nicht täuschen lassen. Er ist selbst verantwortlich für die Erfüllung dieser Zulassungsvoraussetzung. Der Rückbau schließt den Abbruch der WKA, die Entfernung des Beton-Fundaments, von Kabeln, Zuwegungen etc. mit ein. Ziel ist die Herstellung des Ausgangszustandes. In der Regel wird ein Rückbau erst nach 20 Jahren erwartet. Bei einer Insolvenz unter Umständen auch wesentlich früher. In jedem Fall muss sofort eine finanzielle Sicherheit für alle Rückbaumaßnahmen greifen, denn im Ernstfall ist der Grundstückseigner für die Entfernung der WKA voll haftbar.

Im Hinblick auf die teure Entfernung/Entsorgung sollte jedem Eigentümer klar sein, wie sorgfältig er vor Vertragsabschluss diese Abbrucharbeiten kalkulieren lassen muss. Das trifft auch auf Genossenschaften zu, denn diese haften jeweils mit ihren Einlagen – der Flächenbesitzer für den Rest. Richtwert des Rückbaus: ca. 10 % der Rohbaukosten. Plus 40 % Kostenentwicklung für die Laufzeit von 20 Jahren. Für eine WKA kann das 1 Mio. € bedeuten. Die Rücklage stellt für den Betreiber eine hohe Belastung dar. Er wird also möglichst viel Risiko auf den Verpächter abwälzen.

Der scheinbar lukrative Gewinn durch Pachteinnahmen, die im Übrigen versteuert werden müssen, wird schnell von dringend empfohlenen Rückstellungen für das Abfangen von Risiken aufgefressen. Vor allem in Schwachwindgebieten wie in Baden-Württemberg, wo Windräder bei Weitem nicht den Profit wie in Norddeutschland abwerfen.

Vorverträge

Zum Thema Vorverträge wies der Referent darauf hin, dass diese dauerhaft bindend sind. Bei Wartezeiten von mehreren Jahren von der Kontaktaufnahme der Projektierer und der Unterzeichnung bis zur Umsetzung ergeben sich durchaus zwischenzeitliche Veränderungen bei den Chancen für die Verpächter. Die Verträge können durch die Bindung dann jedoch nicht mehr angepasst werden.

Fazit

Für Verträge zwischen Projektierer und Privatmann, der ein Grundstück verpachtet, gibt es aktuell keine im Bürgerlichen Gesetzbuch hinterlegten Regelungen wie dies zum Beispiel im Miet- oder Versicherungsrecht der Fall ist. Damit werden Rechtsstreitigkeiten sehr schwierig und aufwändig.

Die Haftungsregeln sind im deutschen Recht kompliziert und dementsprechend ist die Anzahl der Schlupflöcher für die Windradinvestoren bzw. -betreiber groß. Deshalb lautet auch die dringende Empfehlung des Experten: „Unterzeichnen sie keine Verträge zur Flächenverpachtung für WKA ohne Rechtsbeistand eines Fachanwaltes.”